OSB’lerde parsel tahsisi ve tahsis sözleşmesinin hukuki niteliği
OSB’lerde katılımcı ile OSB arasında düzenlenen arsa tahsis sözleşmesi, yargı kararları ve uygulamada “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” olarak kabul edilmektedir. Arsa tahsis sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gibi iki tarafa borç yükleyen, şartları oluştuğunda taraflara, tahsis konusu taşınmazın satış akdinin yapılmasını isteme hakkı sağlayan bir ön sözleşmedir.
Arsa tahsis sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile aynı kurucu unsurları içeren, aynı hüküm ve sonuçları doğuran bir sözleşmedir. Ancak, arsa tahsis sözleşmesi taşınmaz satışı vaadi sözleşmesi niteliğinde olmakla birlikte onu aşan bir boyutu da vardır. Bu sözleşme ile arsa tahsis hakkı sahibi katılımcı ve OSB arasında, hak sahipliği yönünden sürekli nitelikte kurucu yenilik doğuran inşai bir hak tesis edilmekte, böylece yatırım yapmak isteyen gerçek veya tüzel kişi katılımcı sıfatını kazanmaktadır.
Katılımcı, tahsis sözleşmesi ile tahsis konusu mülkiyeti OSB’ye ait imarlı arsa vasıflı parsel için proje yaptırma, yapı ruhsatı alma, imar planı ve projesine uygun fabrika binası inşa etme, yapı kullanma izin belgesi ile işyeri açma ve çalışma ruhsatı alarak üretim yapma hak ve yetkilerine sahip olmaktadır. Tahsis hakkı sahibi katılımcı, malik olmamakla birlikte mülkiyetten doğan tasarruf (satış) yetkisi hariç, mülkiyet hakkının malike verdiği diğer tüm hak ve yetkileri arsa tahsis hakkının bir unsuru ve uzantısı olarak kullanır.
Yatırım sürelerinin uzatılması ve süresi içinde yatırım yapılmamanda tahsisin iptali
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin (OSBUY) 60 ıncı maddesinin birinci fıkrasına göre, tahsis tarihinden itibaren katılımcı/yatırımcı tarafından 1 yıl içerisinde “yapı ruhsatı”, yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde “işyeri açma ve çalışma ruhsatı” alınması gerekir. Bu sürelerde ruhsatların alınamaması halinde, aynı maddenin ikinci fıkrasına göre, makul sebeplerin varlığı halinde, yapı ruhsatı alınması süresi en fazla 1 yıla, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması süresi ise en fazla 2 yıla kadar yönetim kurulu tarafından uzatılabilir. Uzatılan bu süreler içerisinde de işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınamamış olması ve yapı ruhsatı alınarak inşaata başlanmış olması şartlarıyla yatırım süresinin, Bakanlık tarafından 2 yılı aşmamak üzere uzatılması mümkündür.
Belirtilen sürelerde yatırımın yapılarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmamış olması, tahsisin iptali sebebini oluşturur. Bunun dışında OSBUY’da düzenlenmiş başka tahsis iptali sebepleri de vardır.